1.- Tema de gran interés en las comunidades es el relativo al cambio de destino de los pisos o locales, es decir, si se puede destinar un piso a actividad negocial o compartirlo, de tal manera que pueda ejercer en el piso su actividad profesional o al revés. Por ello, ¿Cuáles son los criterios a tener en cuenta para poder cambiar el destino de piso a actividad negocial, compartirlos o viceversa?

Pueden hacerlo siempre y cuando no exista una expresa prohibición recogida en titulo o estatutos en virtud de la cual esté prohibido llevar acabo esta modificación.

El TS tiene declarado en sentencia de 25 de Junio de 2013 que la simple descripción de si se trata de un local, garaje, etc. No supone de por sí ninguna prohibición específica. Para que esta tenga validez ha de constar de manera expresa y claramente en los estatutos, de manera que vincule a los primeros constituyentes de la propiedad horizontal y a los posteriores propietarios, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad. Evidentemente, cualquier limitación del derecho de propiedad ha de constar expresa y claramente prohibida en los estatutos, con independencia del término que se haya utilizado para describir el correspondiente elemento privativo. Todo ello, sin perjuicio de que se pudiera, en su caso, impedir el ejercicio del derecho dominical porque la actividad concreta fuese dañosa, molesta, insalubre, peligrosa o ilícita.

En el momento en el que se redactan las escrituras de propiedad horizontal para definir cada entidad, y para diferenciarlas unas de otras, se utilizan, expresiones como “garaje”, “local comercial”, “vivienda”, etc. El problema que se plantea es si el empleo de esos calificativos determina sin más y para siempre el uso y destino de cada entidad durante toda su subsistencia o, por el contrario, tan solo identifican el bien a los efectos de su realidad física y práctica.

Hay quienes defienden que el destino previsto en la escritura de división horizontal no puede cambiarse por el propietario, al menos sin la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.

Pues bien, se puede dar la circunstancia de que se haya efectuado una determinada identificación registral del bien, pero ello de por sí no tiene por qué ser limitativo, prohibitivo o excluyente.
Siempre y cuando no existan previstas en los estatutos prohibiciones de uso o limitaciones al destino, el propietario del inmueble puede alterar el destino del mismo siempre que reúna las siguientes condiciones:

1º) Que la modificación no menoscabe o altere la seguridad del edificio.
2º) Que tampoco se menoscabe o altere la estructura general del edificio, su configuración, o estado exteriores ya que se precisaría para ello el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios.
3º) Que no perjudique los derechos de otro propietario, lo que no se produciría si las reformas o modificaciones se limitan y circunscriben al interior del local o departamento.

La doctrina que se recoge en las sentencias del Tribunal Supremo se puede sintetizar manifestando que la mera y simple descripción que se hace en la escritura de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal (carente de estatutos), no puede en modo alguno ser entendida como expresión del destino único de los mismos, ni mucho menos como prohibición de que los adquirentes de dichos locales, actuales propietarios de ellos (en cuanto se trata de elementos privativos, sin ninguna adscripción al servicio comunitario del edificio), puedan dedicarlos a otras actividades comerciales diferentes de las meramente insinuadas.

Además, al carecer de estatutos en los que se estableciera la expresa prohibición, la realización del cambio de destino podían verificarla los propietarios de los locales por su propia y exclusiva decisión, en cuanto perteneciente al estricto ámbito de sus facultades dominicales. Ello no implicaría alteración alguno del título constitutivo ni, por tanto, requiere el consentimiento, no ya unánime, sino ni siquiera mayoritario, de los demás componentes de la Comunidad de Propietarios, y sin que, por otra parte, el acuerdo prohibitivo del referido cambio, adoptado en Junta, pueda ser vinculante par la entidad propietaria, la cual no necesita autorización alguna para dicho cambio, por pertenecer el mismo, al estricto ámbito de sus facultades dominicales, siempre que con ello no se incida en alguna de las actividades prohibidas ex lege : “inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres”.

Como criterios de actuación en materia de cambo de destino de local a vivienda (SSTS 24 julio 1992 , 21 diciembre 1993 , 31 de mayor 1996, 25 octubre 1996 , 5 marzo 1998 , 30 mayo 2001 y 25 Junio 2013), pueden fijarse las siguientes pautas:
Que el principio general es la libertad de actividad, con excepción de prohibiciones concretas en los Estatutos.
Que cuando exista limitación en el título, la interpretación debe ser siempre restrictiva, precisamente por ser una excepción a la regla de plena disposición de la propiedad.
Que la concesión o rechazo de licencia por la autoridad administrativa no vincula a la Comunidad de Propietarios.
Que destinar el piso o local a una actividad no le permite obras que afecten a los servicios o elementos comunes.
Que la Junta de Propietarios siempre tenderá la posibilidad de prohibir el uso si se dan las circunstancias antes expuestas y que contiene el art. 7.2 LPH .

Fuente de la información:

Manuel Damián Álvarez García.
Presidente de la Audiencia Provincial de Sevilla