Si no existe prohibición en el Título Constitutivo o los estatutos, los propietarios podrán cambiar el destino de sus propiedades, si bien, hemos de tener en cuenta que, estamos hablando siempre desde el punto de vista civil y, en este caso, con relación a la Comunidad de propietarios, es decir, con independencia de las posibles licencias administrativas que, además, no vinculan a la citada Comunidad.
De este modo, se puede afirmar que todo lo que no está prohibido está permitido, teniendo en cuenta, además, que la simple descripción de las fincas, no supone que no proceda el cambio, pero tampoco se considera cláusula limitativa el hecho de que se fije un determinado destino, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018 (SP/SENT/959172) o la resolución de la DGRN, Dirección general de seguridad jurídica y fe pública de 25 de julio de 2019 (SP/SENT/1019164) dónde establece que, el hecho de que en los estatutos se fije que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales, no conlleva que no se pueden transformar en vivienda.
Ahora bien, como señala la resolución DGRN, de 21 de octubre de 2014 (SP/SENT/784475), existirá limitación si, en la repetida cláusula, se señala que determinadas propiedades se destinaran exclusivamente a un fin, en este caso, no procederá el cambio. Esta transformación sí puede tener otras repercusiones, y aunque la sentencia de la AP Valencia, Sec. 11.ª, 489/2021, de 14 de diciembre (SP/SENT/1137315) señala que, el cambio de vivienda a local no implica que se deban aplicar las normas estatutarias de coeficientes para este último cuando en el Título Constitutivo, que es el que establece el reparto, consta el inmueble como vivienda y la sentencia de la AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 80/2017, de 9 de marzo (SP/SENT/905443), en la que se establece que, estando los locales exentos del pago a contribuir de determinados gastos, se debe mantener, aunque los mismos se destinen a viviendas, señalando además que, el acuerdo que modifica esa disposición debe ser tomado por unanimidad, al tratarse de una modificación del Título.
Sin embargo, la AP Málaga, Sec. 4.ª, 526/2009, de 19 de noviembre (SP/SENT/500982), considera que, las exoneraciones de gastos a locales dejan de aplicarse cuando éstos se transforman en viviendas. La citada resolución no señala la razón, pero deberá entenderse que, el cambio, supone igualmente una alteración respecto a la Comunidad, por el uso que se haga de los elementos y servicios comunes.
No obstante, estamos a favor de aplicar las normas propias del destino si, consecuencia de este cambio, también se altera el uso que se haga de estos servicios o elementos comunes, por ejemplo, como señala la sentencia de la AP Madrid, de 1 de junio de 2020 (SP/SENT/1057691) en el supuesto en el que el propietario transforme su local comercial en vivienda debe tener reconocidos los mismos derechos que el resto de los propietarios, como la utilización de las zonas comunes pero, obviamente, si usan estos elementos quizá deberán pagar los gastos que como locales no abonaban, como señala la AP Málaga, Sec. 5.ª, 19 de enero de 2017 (SP/SENT/905844).
Por otra parte, si se pretenden realizar obras en elementos comunes, deben aprobarse en Junta, siendo necesario, por regla general, el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios a tenor de lo dispuesto en el artículo 10.3.b) de la LPH.
Fuente: Editorial Jurídica Sepin.
