Nuestra opinión es que la norma permite limitar o condicionar el arrendamiento para fines turísticos, pero no prohibirlo, salvo que el acuerdo comunitario se adopte, no solo por los tres quintos de propietarios y cuotas, sino por unanimidad

Numerosos son los foros sobre el fenómeno del turismo vacacional y su repercusión negativa para los hoteles. La semana pasada Málaga acogió el organizado por la Asociación de Viviendas Vacacionales en Andalucía, que convirtió la ciudad en el centro europeo del debate. Este congreso fue único en cuanto a que reunió a las distintas administraciones con competencias en el ámbito del turismo vacacional, incluidos responsables de la UE, las grandes plataformas, así como los gestores y empresas de un negocio que genera una ingente cantidad de dinero. Varios de los intervinientes destacaron que el alquiler vacacional ya no es una moda, sino un modelo de alojamiento consolidado, en auge, y cada día más profesionalizado y con impacto creciente en la economía.

Por su parte, responsables políticos han manifestado que las viviendas turísticas son un elemento más que contribuye al liderazgo turístico del país. Incluso responsables de la Administración Local sostienen que complementa la oferta hotelera, y está sirviendo como revitalizador del comercio urbano.

Pero tanto en el congreso como en otros foros ha faltado inexplicablemente la intervención de algunas de las voces más importantes y con más protagonismo: la de los administradores de fincas, la de los Colegios Territoriales de administradores de fincas y la de las comunidades de propietarios, pues son estas últimas las que vienen sufriendo las molestias de las viviendas turísticas por múltiples motivos, entre otros, la continua entrada y salida diaria de los usuarios de las viviendas turísticas, los alborotos, los escándalos, el daño a las zonas comunes de los edificios, y un sinfín de problemas que perturban de forma grave la paz social y vecinal.

El indudable protagonismo de las comunidades y de quienes las asesoran y gestionan, los administradores de fincas, queda patente en el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, que ha confiado a las comunidades la regulación de las viviendas con fines turísticos, lo cual supone un importante avance, si bien no ha resuelto con la claridad que hubiera sido de desear.

Esta disposición legal, adicionando el apartado 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, permite que con el voto favorable de tres quintos de todos los propietarios que integran la comunidad, y que, a su vez, representen tres quintos de las cuotas de participación, se pueda limitar o condicionar en el edificio la existencia de viviendas de uso turístico, aunque el acuerdo suponga la modificación del título constitutivo o de los estatutos por los que se rija la comunidad.

Esta norma del Real Decreto-Ley está provocando desde su entrada en vigor una primera duda en su interpretación. Prevé la posibilidad de «limitar o condicionar», pero la pregunta entre administradores y las comunidades es si también con ese quórum se puede prohibir el arrendamiento con fines turísticos. La polémica está servida. Nuestra opinión es que la norma permite limitar o condicionar el arrendamiento para fines turísticos, pero no prohibirlo, salvo que el acuerdo comunitario se adopte, no solo por los tres quintos de propietarios y cuotas, sino por unanimidad. Sin embargo, no debemos silenciar que hay voces que defienden que, sin alcanzar la unanimidad, la norma también permite la prohibición. La disposición legal que comento también autoriza a establecer unas cuotas especiales de gastos o un incremento en los gastos comunes para aquellas viviendas que se alquilen para fines turísticos, no pudiendo superar ese incremento más de un 20% de dichos gastos.

La segunda gran duda de interpretación a que está dando lugar esta novedosa norma es el carácter no retroactivo de los acuerdos de la comunidad de propietarios. No ofrece duda alguna que aquellos propietarios que, a la fecha de adopción del acuerdo comunitario prohibiendo el arrendamiento con fines turísticos, dispusieran de la licencia administrativa con esa finalidad, no les será de aplicación la prohibición. En cambio, lo que sí está dando lugar a interpretaciones dispares es la aplicación o no del incremento del 20% en los gastos para las viviendas con licencia anterior a la adopción del acuerdo imponiendo el incremento.

Hay quienes defienden que, al no tener efecto retroactivo el acuerdo, a esas viviendas no se les podrá aplicar el 20%. Nuestra opinión es absolutamente contraria a esta interpretación. El Real Decreto-Ley determina que los acuerdos no tendrán efectos retroactivos», queriendo ello decir, a nuestro juicio, que a aquellas viviendas que vinieran utilizándose con fines turísticos con anterioridad a la adopción del acuerdo, no se les podrá aplicar el incremento en los gastos por el periodo que haya mediado desde el uso de la vivienda con esa finalidad turística hasta la fecha del acuerdo, pero, sin embargo, desde la adopción del acuerdo de incremento en los gastos, a todas las viviendas, dispusieran o no de la correspondiente licencia administrativa, les será de aplicación el incremento, pues lo contrario supondría un agravio comparativo entre los propietarios que dispusieran de licencia administrativa con antelación a la fecha de adopción del acuerdo con respecto a aquellos otros que con posterioridad al acuerdo comunitario, comiencen a arrendar las viviendas con fines turísticos. Tratándose de una materia tan novedosa, apenas existe Jurisprudencia. Los numerosos procedimientos que ya están promoviéndose y que, presumiblemente, proliferarán en los próximos meses, serán fundamentales para conocer el criterio de nuestros Tribunales. Hasta entonces, la labor de los abogados resulta de vital importancia para esgrimir argumentos que sustenten los intereses de nuestros clientes y sirvan de base a los jueces en sus sentencias. Para situar la importancia de las comunidades de propietarios y de los administradores que les asesoran, nada mejor que recordar las palabras de la Comisión Nacional del Mercado y la Competencia, que afirma que «son las Comunidades de Propietarios las entidades más apropiadas para limitar o prohibir la realización de actividades económicas en las mismas».

Nunca más, por tanto, congresos, foros o encuentros organizados por las Administraciones Públicas en los que se debata cualquier cuestión relativa a las viviendas turísticas sin que cuenten con la presencia de los administradores de fincas.

Autor: FRANCISCO GONZÁLEZ PALMA.

ABOGADO Y ASESOR JURÍDICO DEL COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MÁLAGA Y MELILLA.

Diario Sur.