La distinción entre obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio hará que se necesiten, para su aprobación, mayorías distintas en la Comunidad de Propietarios.
La consideración de que sean obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio, influye de manera determinante en la mayoría necesaria para la aprobación de las mismas por la Comunidad de Propietarios, y también sobre la obligación del pago de las correspondientes derramas de los vecinos.
Antes de nada hay que distinguir las obras de conservación de las obras de mejora o suntuarias. La Ley de Propiedad Horizontal que regula las comunidades de propietarios establece, respecto de las obras de conservación, lo siguiente:
Articulo 10.1 L.P.H. “Tendrán carácter obligatorio…. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legar de conservación”.
Aunque la Ley dice que las obras de conservación tienen carácter obligatorio y que cualquier propietario puede pedirlas estando obligados, estando obligados todos los integrantes de la comunidad a sufragarlas, lo normal es que estas obras de conservación sean aprobadas por la Junta de Propietarios, en cuyo caso se requerirá en segunda convocatoria la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Respecto de las obras de mejora o también denominadas suntuarias, no necesarias, el art. 17.4 de la L.P.H. dispone:
“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar en las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados, mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.
Lo que viene a establecer este último precepto es que las obras de mejora deben ser aprobadas por 3/5 de propietarios y cuotas de participación; pero además, si uno de los propietarios ha votado en contra de la realización de las mismas y lo que tiene que pagar por derrama supera tres mensualidades de gastos comunes, no vendrá obligado al pago de dichas obras de mejora. El problema es distinguir cuando estamos frente a unas obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio.
Se puede concluir que la determinación mediante las correspondientes periciales respecto a si son obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio, será importante a la hora de distinguir cuando estamos en una clase u otra de obras.
